遺産分配時の不動産評価~宅地の場合~ | 岡山の相続お悩みに答えます!




遺言書を作る際、残された家族に不公平のないよう遺産を分配する時に一番悩むのは、自宅などの不動産ではないでしょうか?

不動産を評価する時には、土地(宅地)と建物に分けて考えられます。

今回は、宅地の評価方法について説明します。

宅地の評価額の決め方

宅地の評価額は、次の4つの決め方があります。

1:相場

実勢価格とも言われ、不動産売買の取引をしたときの値段のことを指します。

一般に公示価格の10%増程度が相場となります。

2:公示価格

国土交通省が毎年1月1日に発表するものになります。

不動産売買の目安となる価格です。

3:路線価

国税局が毎年発表するもになります。

相続税評価の場合に用いられます。

4:固定資産税評価額

市役所などの通知でわかるもので、3年ごとに改定されます。

公示価格の70%程度が目安となります。

相場を用いての宅地評価

一般的にもっとも多く遺産の評価に用いられているのは「相場」になります。

これは不動産を売却して遺産を分ける場合、実際に売却した金額を元に遺産が分配されるからというのが理由です。


たとえば、遺産が自宅のみで2人兄弟で相続するケースで考えてみましょう。

長男が自宅を相続して住むことになると、弟は相続するものがなくなってしまうため、長男が弟に自宅の価格の半分に相当する金銭を支払う、といったことがあります。

このとき、長男はなるべく自宅の評価を下げたいと考え、固定資産税評価額を根拠にした金銭で支払いたいと考えます。

逆に弟は評価を上げたいと考え、公示価格を根拠にした金銭を提示します。

そうなると意見がぶつかり合い、兄弟でもめる原因となってしまうため、こうした事態にならないよう、実際に売ったときの価格を元に考えるのが公平となり、相場を元にした金銭での遺産分配を用いることが多いのです。

路線価を使用しての宅地評価

路線価については、相続で相続性がかかるかかからないか、かかるとしたらいくらなのかを考える時に用いられる評価方法です。

国税庁のホームページには全国各地の路線価が見れるページがあります。 >>国税庁 路線価図・評価倍率表


路線価は、道路に値段がついていて、1平方メートルあたりの価格が1000円単位で表されているものになります。

この路線価に、財産になっている土地の面積をかければ、それが相続税法上の宅地の基本的な評価額になります。

路線価は一本の道路だけに面した宅地を標準に設定されていますが、現実の宅地は標準的なものばかりではないため、宅地の立地や形状に応じて評価額が調整されることになっています。

路線価格にはさまざまなケースにあてはめられた調整があり、その補正率(画地補正率といいます)もいくつかの段階があります。

自分の場合がどこに当てはまるかは、国税庁のホームページで確認してください。

路線価格はだいたい公示価格の80%ぐらいになると考えておくと目安になるかもしれません。

公示価格は毎年1月1日を基準にして発表されるため、注意しましょう。

土地を借りている時、貸している時

あなたが今住んでいる宅地が借地である場合、その土地にあなたの借地権が発生しています。

この借地権が、あなたの相続財産として評価されることになります。

土地を貸している時には貸宅地(かしたくち)、自分の土地に一軒家やアパートを建てて他人に貸しているときは貸家建付地(かしやたてつけち)と呼ばれ、自分の土地として使用している場合とは評価額の算出方法が異なります。

貸宅地、貸家建付地、それぞれの評価額は借地権割合によって決まります。

借地権割合とは、路線価図に示されたアルファベットで確認することができます。

例えば「400C」といった形で記されており、このCの部分で判断することができます。

借地権割合はAからGまでの7段階が設定されています。

借地権割合

A…90%/B…80%/C…70%/D…60%/E…50%/F…40%/G…20%



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